Mutui variabili e opzioni per rinegoziazione: guida alle rate

Surroga o rinegoziazione del mutuo, quale conviene?

Per chi negli anni scorsi ha stipulato un mutuo a tasso fisso, per abbassare la rata mensile ha diversi strumenti a disposizione: tra surroga e rinegoziazione del mutuo, cosa conviene maggiormente? I tassi di interesse dei mutui negli ultimi anni hanno subito diverse oscillazioni: fino a ottobre 2023 il costo del denaro è stato particolarmente elevato. Per chi ha stipulato un mutuo quando i tassi erano particolarmente alti, oggi potrebbe essere conveniente valutare una surroga o una rinegoziazione del mutuo per abbassare sensibilmente l’importo mensile degli interessi da corrispondere alla banca. In questo articolo analizzeremo la convenienza dei due strumenti in base alla situazione in cui ci si trova. I tassi del mutuo a tasso fisso Negli ultimi 12 mesi, da metà 2025 ad agosto 2026, i tassi dei mutui hanno registrato un costante e graduale calo, spinto dai tagli dei tassi di riferimento della Banca Centrale Europea. Per il mutuo a tasso fisso il costo del denaro è tra il 2,80% e il 2,90%, mentre i variabili sono scesi sotto la soglia del 3,00% (in un passato non troppo lontano si è arrivati a picchi che superavano anche il 4,00%). Per chi ha acceso un mutuo negli anni passati, tra il 2022 e il 2023, a condizioni più onerose (dal 4% in su), questo è il momento maggiormente favorevole per valutare una surroga o una rinegoziazione del mutuo abbassando la rata mensile a costo zero. Surroga mutuo, come funziona La surroga del mutuo è la procedura che consente, gratuitamente, di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra per ottenere un tasso di interesse più basso che si traduce in una rata mensile più leggera. Il debito residuo, ovviamente, resta invariato, anche se il peso della restituzione cala per il beneficiario. Introdotta dalla legge Bersani, la portabilità gratuita del mutuo non prevede costi di istruttoria, di perizia e di spese notarili a carico del cliente. L’ipoteca sull’immobile viene mantenuta e trasferita alla nuova banca senza il bisogno di accenderne una nuova e la vecchia banca non può opporsi al trasferimento in alcun modo. La surroga del mutuo può modificare il tasso di interesse (ottenendo un tasso più vantaggioso o passando da fisso a variabile e viceversa)e la durata del piano di ammortamento (che può essere allungata o accorciata). leggi anche Quando la surroga mutuo non è possibile? Limiti e restrizioni Rinegoziazione mutuo banca La rinegoziazione del mutuo permette di accordarsi con la propria banca per cambiare le condizioni del finanziamento in essere. L’operazione è gratuita e non richiede la presenza di un notaio. Solitamente viene usata per abbassare la rata del mutuo, per allungare il piano di rimborso o per passare dal tasso fisso al variabile (e viceversa). Rinegoziazione mutuo o surroga, cosa conviene? In linea generale la surroga è più conveniente rispetto alla rinegoziazione se sul mercato sono presenti tassi di interesse inferiori al proprio di almeno lo 0,3%-0,5% e dà accesso a offerte migliori. La rinegoziazione, invece, è più semplice. Come valutare le due opzioni? Nella seguente tabella mettiamo a confronto surroga e rinegoziazione del mutuo: Surroga o rinegoziazione Costi Vantaggi Svantaggi Rinegoziazione Zero, nessun notaio e nessuna perizia Procedura comoda e veloce presso la stessa banca La banca non ha l’obbligo di accettare la richiesta di offrire un tasso di interesse minore Surroga Completamente gratuita per legge: spese notarili e di istruttoria sono a carico del nuovo istituto Si può approfittare dei tassi di interesse più bassi offerti dalla concorrenza Richiede un minimo di istruttoria e la nuova banca deve approvare l’affidabilità creditizia Quando scegliere la surroga e quando la rinegoziazione La rinegoziazione è ideale quando il tasso di interesse che si vuole ottenere è più basso di meno dello 0,3%: in questo caso il risparmio è minimo e non vale la pena cambiare banca. Se la differenza del tasso di interesse è più alta la surroga è la scelta più conveniente e il risparmio che si ottiene sulla rata ripaga pienamente il cambio di istituto. Particolarmente conveniente, poi, è la situazione di chi si trova nella prima metà del piano di ammortamento: in questo caso abbassare il tasso di interesse genera un beneficio enorme nel complesso. Se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo non vale la pena optare né per l’una né per l’altra misura: l’incidenza degli interessi residui è talmente bassa da non giustificare l’operazione. Quando si decide di intraprendere la strada che permette di abbassare la rata del mutuo il primo passo è sempre quello di chiedere un incontro esplorativo alla propria banca per chiedere una rinegoziazione. Se rifiutano o se fanno una proposta debole e poco allettante è il caso di iniziare a guardare i comparatori di mutui online o di interpellare altri istituti per verificare le offerte di surroga che vengono proposte.