Piano Casa: Riforma in legge, tra bonus e critiche per gli inquilini

Il Piano casa è legge con la fiducia, critici gli inquilini

Per Sunia, Sicet, Uniat e Unione Inquilini i 970 milioni di euro previsti in cinque anni sono insufficienti per recuperare gli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi sfitti o inagibili, circa 100mila a fronte di circa 350mila famiglie in graduatoria per una casa popolare Questo articolo è gratis. Per leggerne altri, ricevere le newsletter e avere libero accesso ai contenuti scelti dalla redazione Registrati Via libera definitivo al Piano casa. Con 106 voti favorevoli, 62 contrari e due astenuti, il Senato ha approvato in via definitiva il decreto sul quale il governo aveva posto la questione di fiducia, che essendo stato già licenziato dalla Camera diventa legge. Al voto ha partecipato anche il vicepremier e leader della Lega Matteo Salvini, grande sponsor del provvedimento insieme alla presidente del Consiglio Giorgia Meloni. “Dopo anni di chiacchiere, avere 60mila case pubbliche oggi vuote, avere i soldi, il personale e la legge che permette di sistemarle nell’arco di pochi mesi e di restituirle a chi è in lista d’attesa da tanti anni in tutta Italia è qualcosa che mi rende orgoglioso. Adesso bisogna correre”, ha dichiarato ai cronisti davanti al Senato. Meloni ha rivendicato il risultato sui social parlando di un passaggio “dalle parole ai fatti”, ricordando l’impegno assunto al Meeting di Rimini del 2025 per un “grande Piano casa a prezzi calmierati per le giovani coppie”. Per Approfondire Economia - I giovani contro il Piano casa: “Trasforma l’emergenza abitativa in un’altra occasione di profitto per i privati” Lobby - Ok della Camera al Piano casa con la fiducia. Polemiche sul nuovo commissario all’edilizia popolare con 490mila euro di stipendio Di segno opposto le reazioni delle opposizioni e delle associazioni degli inquilini, che contestano sia l’entità delle risorse stanziate sia l’impostazione del provvedimento. Per il responsabile Casa del Pd, Pierfrancesco Majorino, si tratta di “un piano beffa” e di “una clamorosa occasione sprecata”. Secondo l’esponente dem, con meno di un miliardo destinato al recupero degli alloggi sfitti servirebbero “15-20 anni” per intervenire su oltre centomila case popolari oggi non utilizzate. Majorino sostiene inoltre che il Piano rischi di ridurre il patrimonio pubblico disponibile, favorendo la dismissione degli immobili senza vincoli di reinvestimento nelle politiche abitative e senza rifinanziare il sostegno agli affitti. Critico anche il senatore di Alleanza Verdi e Sinistra Tino Magni, secondo cui il Piano Casa è “la risposta sbagliata a un problema reale“. A suo giudizio il provvedimento è costruito “sulla propaganda” e non affronta l’emergenza abitativa, mentre l’annuncio di 100mila nuovi alloggi in dieci anni appare “più una presa in giro che una promessa”. Magni accusa inoltre il governo di limitarsi a riprogrammare fondi già esistenti, privilegiando investimenti privati e fondi immobiliari rispetto all’edilizia pubblica. Per la senatrice M5s Gisella Naturale “il sedicente Piano Casa del Governo Meloni è solo uno spot elettorale, lontano anni luce dai reali bisogni di un milione e mezzo di famiglie in emergenza abitativa, Il provvedimento si fonda su pilastri inconsistenti. Si finanziano le ristrutturazioni di 60mila alloggi pubblici con appena 16mila euro a unità: una cifra ridicola, utile solo a rifare le facciate. Per di più, parte di questi immobili verrà svenduta. Il social housing viene liquidato con promesse a dieci anni, scaricate sui prossimi esecutivi, mentre il piano infrastrutturale introduce il controverso sistema 70/33. Agevolando i grandi investitori privati con super-deroghe urbanistiche, si impone il canone calmierato solo sul 33% degli alloggi, spalancando le porte alla speculazione edilizia sul restante 70%. L’obiettivo reale sembra sanare gli abusi aggirando i controlli. L’aspetto più vergognoso riguarda i costi: per la struttura del super-commissario si spende un milione di euro all’anno, garantendo al dirigente oltre 34mila euro al mese. Al contempo, il Fondo inquilini morosi incolpevoli viene azzerato, riducendosi nel 2027 a soli 2 milioni di euro. Conti alla mano, per oltre 30 mila famiglie svantaggiate restano 5,50 euro al mese, il costo di quattro caffè”. Le principali organizzazioni degli inquilini – Sunia, Sicet, Uniat e Unione Inquilini – definiscono la nuova legge “inadeguata all’emergenza reale“: “Non potrà consentire un rilancio delle politiche abitative coerente con il fabbisogno abitativo effettivo e più grave del Paese”. In una nota congiunta sostengono che i 970 milioni di euro previsti in cinque anni siano insufficienti per recuperare i circa 60mila alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi sfitti o inagibili – che, secondo le associazioni, sarebbero in realtà oltre 100mila – a fronte di circa 350mila famiglie in graduatoria per una casa popolare. Le organizzazioni contestano inoltre alcune delle misure contenute nella legge, dalla possibilità di alienare parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica al cambio di destinazione d’uso degli immobili recuperati, fino al rischio che l’edilizia sociale produca canoni troppo vicini ai prezzi di mercato. Critiche anche al disegno di legge sugli sfratti presentato dal governo, che secondo i sindacati degli inquilini accelererebbe le procedure di esecuzione senza rafforzare gli strumenti a disposizione dei Comuni per affrontare l’emergenza abitativa.

Il Piano casa è legge, le prossime tappe per 60mila case popolari e le altre promesse del governo Meloni

Il Piano casa è diventato legge con il voto del Senato, che ha approvato la questione di fiducia con 106 a favore e 62 contrari. All’interno ci sono misure che prevedono la riqualificazione di 60mila case popolari (con un commissario ad hoc), ma anche agevolazioni per i privati che costruiscono alloggi con affitti ribassati. Ecco quali sono le prossime tappe. L’Aula del Senato ha approvato la fiducia chiesta dal governo sul Piano casa. Il decreto, così, è stato ufficialmente convertito in legge. I sì sono stati 106, i no 62 e gli astenuti due. Il testo non è stato cambiato dopo il via libera della Camera una settimana fa, quindi i contenuti restano gli stessi. "Dalle parole ai fatti", ha festeggiato Giorgia Meloni sui social, pubblicando un video sulle diverse occasioni in cui aveva annunciato un piano casa. Ora, però, resta da vedere come il governo metterà in pratica il decreto. Tra le promesse da mantenere c'è il recupero di 60mila case popolari – entro un anno, secondo la tempistica annunciata da Matteo Salvini – che prevede già la nomina di un commissario ad hoc. Ma anche la nascita di un fondo dedicato a raccogliere le risorse pubbliche per finanziare nuovi interventi, e numerose agevolazioni per i privati che si impegnano a costruire case e metterle, almeno in parte, in affitto o in vendita con prezzi calmierati. 60mila case popolari da recuperare in un anno Una delle questioni su cui il governo ha puntato di più è quella delle case popolari. La stima dell'esecutivo è che ci siano circa 60mila abitazioni che sono già esistenti, ma non possono essere assegnate alle famiglie che ne avrebbero bisogno perché, per una serie di ragioni, non sono a norma. Bisognerà quindi effettuare gli interventi necessari per riqualificarle e renderle nuovamente utilizzabili. Leggi anche Il bluff nucleare del governo: il premio Nobel Parisi e altri esperti smontano le promesse di Meloni Matteo Salvini ha promesso che sarebbe bastato un anno per concludere questa parte del piano. In realtà, sia le tempistiche tecniche per i lavori sia i soldi messi a disposizione dal governo rendono quasi impossibile immaginare che tra un anno tutte le abitazioni in questione saranno davvero agibili. Per il momento il governo ha nominato un commissario, l'architetto Felice Squitieri, vicino alla Lega, che avrà l'incarico di coordinare gli interventi. Si partirà con una "ricognizione" per definire il "programma di interventi". Da quel momento si potrà iniziare a capire davvero quali siano i tempi effettivi per concludere l'intervento. Portare a termine almeno una parte degli interventi prima delle elezioni del prossimo anno potrebbe tornare molto utile al governo, sul piano elettorale. Quanti costruttori privati useranno le agevolazioni del governo Meloni Il secondo ‘pilastro' su cui si fonda il Piano casa è quello di un nuovo fondo pubblico, detto Fondo housing coesione, che dovrà trovare e raccogliere i soldi a disposizione da diverse iniziative, come progetti europei, risorse degli enti locali e così via. Coordinando i lavori da questo punto di vista dovrebbe diventare più facile finanziare i lavori che servono. Per il momento, però, il Fondo esiste solo sulla carta: toccherà a prossimi provvedimenti del governo renderlo effettivamente operativo. Lo stesso vale per le altre previsioni del Piano casa, il terzo ‘pilastro' che si concentra soprattutto sui privati. Il governo ha messo sul tavolo una serie di agevolazioni. I privati che costruiscono nuovi palazzi, e dedicano almeno una parte degli appartamenti (il 70%) alla vendita o all'affitto con prezzi calmierati (più bassi del 33% rispetto ai prezzi di mercato), potrà evitare molte procedure amministrative e ostacoli burocratici. C'è un paletto non da poco: l'iniziativa riguarda solo le opere da oltre un miliardo di euro, quindi dei grossi fondi di investimento. Anche in questo caso ci sono già i paletti (i prezzi resteranno ridotti per 30 anni dalla costruzione, e potrà accedervi chi non ha i requisiti economici per le case popolari ma ha comunque un reddito troppo basso per permettersi un'abitazione), ma questo non significa che l'iniziativa sia già avviata. Resta da vedere quanti privati sceglieranno di approfittare davvero dell'opportunità. In ogni caso, trattandosi di lavori che partono da zero, gli eventuali effetti per quanto riguarda la disponibilità di case si vedranno solo tra diversi anni.

Acquisti, affitti, lavori, bonus: cosa cambia col nuovo piano casa. Come funziona città per città

È corsa al fotofinish per il varo del “piano casa”. Dopo il vaglio alla commissione Ambiente della Camera e centinaia di emendamenti presentati, il governo ha posto la fiducia sul testo. Il decreto, in vigore dal 7 maggio, dopo il voto a Montecitorio deve passare la seconda lettura al Senato entro il 6 luglio per diventare realtà. Una manciata di giorni, dunque, ma ancora tante incognite da sciogliere e diversi dettagli da definire per capire come sarà declinato sui territori. Ma quali novità si possono profilare per chi cerca una casa da affittare o comprare a prezzi accessibili? Vediamo i punti fermi e quelli in bilico. La tensione abitativa Secondo i dati di Eurostat sull'abitare, nel 2025 quasi otto italiani su dieci vivono in una casa di proprietà. Viceversa, circa il 23% della popolazione è in affitto. Il nostro paese, inoltre, ha un alto tasso di pendolarismo per studio o lavoro: dal Sud al Nord, fra regioni diverse della stessa area e anche all'interno di una regione (dalle province alle grandi città). Uno studio di Confedilizia evidenzia che la mobilità interna, cioè i trasferimenti da un punto all'altro della penisola, riguardano ormai 1,4 milioni di persone l'anno. Una grossa fetta di affittuari, però, è in una condizione di cosiddetta “emergenza abitativa”. Un disagio che attanaglia, secondo Nomisma, 1,5 milioni di famiglie italiane per via dell'aumento degli affitti, in molte aree oltre la soglia sostenibile del 30% del reddito. Una pressione destinata a crescere. Secondo l'Osservatorio sui conti pubblici italiani de La Cattolica, il calo delle nascite si concentra nelle aree dove aumentano le abitazioni vuote. La domanda di abitazioni corre nei grandi centri urbani, nelle città universitarie, nei poli industriali e occupazionali. Mentre si restringe dal lato dell'offerta, per la carenza di alloggi nuovi nonché un'ampia fetta di “case vuote” di proprietà inutilizzate. Uno squilibrio, in parte legato anche all'esplosione degli affitti brevi turistici in alcune località, tradotto in un boom di prezzi immobiliari e canoni di locazione. Negli ultimi dieci anni, le quotazioni medie hanno toccato livelli record nelle aree metropolitane, a partire da Milano (+56% nel periodo). Quali le soluzioni del piano casa? Piano casa 2026: che cosa cambia Il provvedimento si articola, come noto, su tre gambe e su due orizzonti temporali. Il primo pilastro prevede un intervento sull'Erp, l'edilizia residenziale pubblica. Si tratta di circa 60 mila alloggi sfitti o inagibili per scarsa manutenzione, degrado strutturale o inefficienza amministrativa. Dunque, “case popolari” non assegnabili a nessuna delle famiglie in lista d'attesa (si stima che siano fra 350 e 650 mila). Immobili di proprietà di enti pubblici come Regioni, Comuni, ex Iacp (trasformati in aziende territoriali per l'edilizia residenziale), oggi gestiti nei vari territori da organismi come Ater o Aler da riqualificare. Secondo l'iniziale annuncio, il recupero del patrimonio pubblico esistente doveva avvenire entro dodici mesi a partire dal 2026. Ma il decreto ha assegnato una dotazione di 970 milioni di euro scaglionati da qui fino al 2030 (dunque, cinque anni). Costo ipotizzato: fra 15 e 20 mila euro ad appartamento. Un margine troppo risicato, secondo molti tecnici, per un'efficace ristrutturazione. Il secondo pilastro si concentra sull'housing sociale”: l'edilizia residenziale sociale (o Ers) destinata alla cosiddetta “fascia grigia”. Ovvero quella fetta di cittadini troppo ricchi per ottenere una casa popolare ma troppo poveri per sopportare la spesa di un'abitazione (acquisto o affitto) ai prezzi di mercato attuali. Giovani, giovani coppie, universitari fuori sede, lavoratori, genitori separati, anziani in modelli di coabitazione. Spesso, si tratta di lavoratori “poveri” alle strette con rate o canoni troppo onerosi rispetto alla busta paga mensile. Ebbene, qui l'obiettivo è di realizzare 100 mila alloggi nei prossimi dieci anni. Il terzo pilastro è quello dell'edilizia integrata: un canale finalizzato ad attivare gli investimenti privati o i partenariati pubblico-privato per sostenere l'edilizia convenzionata a prezzo o a canone calmierato. In questo caso, è stato adottato uno schema “70-30-33”. Tradotto: almeno il 70% dell’investimento deve essere destinato all'edilizia agevolata mentre il restante 30% potrà andare al mercato libero. Lo sconto minimo da applicare, rispetto ai prezzi di mercato effettivi, è non meno del 33%. Il calcolo avverrà sui valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate relativi alla zona di riferimento. Con un vincolo sulla destinazione d'uso fissato a 30 anni (in questo arco di tempo, non si potrà cambiare l'utilizzo). Non mancano le obiezioni. Intanto perché questa formula renderebbe poco redditizio l'investimento dei privati. Il rischio è di aumentare i divari territoriali fra aree più attrattive e meno remunerative (le imprese hanno convenienza solo nelle più promettenti). Inoltre, secondo molti tecnici, i valori dichiarati negli atti notarili al rogito possono essere più bassi della realtà. Pertanto, la media nazionale dell'Omi non sarebbe rappresentativa dei diversi andamenti di mercato sul territorio. Più opportuna, per esempio, una valutazione diretta con gli uffici provinciali di Agenzia delle Entrate. Ma che cosa cambia per chi ha bisogno di un'abitazione? Per chi cerca casa: affitto o acquisto Sugli alloggi popolari, è prevista l'opzione del riscatto. In pratica, gli inquilini che vi risiedono potranno diventarne proprietari a prezzo agevolato. Ma attenzione: la facoltà è riconosciuta solo ai residenti legittimi e in regola con l'affitto ovvero senza morosità pregresse. Per i locatari degli alloggi a prezzo calmierato, invece, si apre l'opzione del “rent-to-buy”: il versamento dell'affitto mensile concorre all'acquisto dell'immobile. In pratica, diventa un acconto in vista di un possibile acquisto futuro della casa (una sorta di riscatto progressivo). Spetta all'inquilino decidere se procedere con l'acquisto: in tal caso, le quote già versate saranno sottratte dal prezzo finale, come un mutuo. A chi è rivolto: reddito Isee Per le case popolari, il valore Isee varia fra Regioni e Comuni ma, in genere, non deve superare i 10 mila o 15 mila euro annui (in alcuni casi, si può salire fino a 20 mila). Occorre, inoltre, essere cittadini italiano o di un paese Ue, in alternativa avere un regolare permesso di soggiorno per attività lavorativa. I requisiti impongono anche di non possedere un immobile pur se inagibile, non essere assegnatari di altra casa popolare, non aver subito sfratti o non aver occupato abusivamente alloggi popolari negli ultimi cinque anni. Di norma, serve anche essere residenti o manifestare l'intenzione di trasferire la residenza nel Comune nel quale si fa richiesta di assegnazione. L'accesso all'edilizia convenzionata, invece, è riservato a quanti hanno un Isee familiare superiore (stando alle indicazioni attuali) ai 20 mila euro annui ovvero sopra il limite per accedere alle case popolari. Sarà necessario, inoltre, dimostrare di avere difficoltà a trovare un immobile accessibile sulla base dei prezzi del mercato libero nella città di riferimento. Più nel dettaglio, “gli oneri su base annua connessi all'acquisto in proprietà o alla locazione a prezzo o canone in base ai correnti valori di mercato” dovranno essere superiori ad almeno “il 30% del reddito medio disponibile personale o del nucleo familiare convivente”. Ma quali categorie possono accedervi? Che cosa cambia per studenti e lavoratori privati Gli alloggi a prezzo calmierato sono stati inizialmente riservati agli universitari fuori sede e ai lavoratori del settore privato. Una novità inserita nel piano - e già approvata in maniera bipartisan alla commissione Ambiente alla Camera - è il rifinanziamento del fondo destinato ad alleggerire i costi degli affitti per gli studenti fuori sede iscritti agli atenei statali. Per il 2026, vengono messi sul piatto 8,5 milioni di euro: andranno a favore di quanti appartengono a nuclei familiari con un Isee non superiore a 20 mila euro e che non beneficiano di altri contributi pubblici per l'alloggio. Che cosa cambia per il pubblico impiego e gli artigiani Altra modifica dell'ultima ora riguarda l'estensione della corsia degli alloggi convenzionati ai lavoratori del pubblico impiego e agli artigiani. Entrano, dunque, nella platea dei beneficiari anche docenti, personale Ata, poliziotti, vigili del fuoco, infermieri e personale sanitario. Un'esigenza molto rappresentata, perché la mancanza di alloggi abbordabili nelle grandi città complica i trasferimenti dei lavoratori del mondo scolastico e la continuità didattica. Venendo incontro alle richieste del settore degli artigiani, inoltre, la dotazione di edilizia integrata è stata ora aperta anche ai lavoratori delle “attività artigianali di produzione di beni o prestazioni di servizi”. Operai edili, idraulici, elettricisti, tecnici dell'impiantistica. Restano da definire i dettagli operativi ovvero se bisognerà attendere la disponibilità dei nuovi alloggi da realizzare o i Comuni potranno stipulare altre convenzioni e stabilire i criteri di assegnazione a queste categorie di lavoratori. Che cosa cambia per i senior e terzo settore Previsto anche un intervento di edilizia sociale a favore delle persone più agé. La locazione a canone agevolato riguarderebbe soprattutto le unità immobiliari che partecipano a contratti di permuta. L'obiettivo è favorire progetti di coabitazione per i senior, in grado di assicurare socialità e assistenza, tanto più a chi vive solo. Secondo lo schema del progetto, un anziano proprietario di una casa grande, per esempio, potrebbe scambiarla ottenendo in cambio il diritto di abitare in un alloggio più adatto alle sue esigenze. L'idea è sviluppare condomini o appartamenti vicini progettati per le esigenze di questa fascia di età matura, con offerta di strutture, spazi e servizi condivisi. Fra le modifiche passate, un emendamento chiede di coinvolgere nei progetti di edilizia a finalità sociale anche «le reti e gli enti del terzo settore operanti in ambito sociosanitario e di comunità». Bonus volumetrico Per gli interventi di edilizia convenzionata, torna in pista il “bonus volumetrico”. Consente a chi aderirà ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata di costruire nuove abitazioni o intervenire su immobili esistenti, attraverso opere di riqualificazione urbana o energetica ad alta efficienza. In quest'ultimo caso, la misura punta alla rigenerazione del patrimonio edilizio datato ovvero a favorire il riuso di strutture e il recupero di aree degradate o inutilizzate. Prendendo a modello quanto già applicato per gli studentati, il piano concede incrementi di volumetria o superficie utile esistente (inizialmente ipotizzati fino al 20% ora con un maxi-bonus fino al 35%), a condizione che questa quota aggiuntiva sia destinata esclusivamente ad alloggi di edilizia convenzionata. Che cosa cambia per proprietari e imprese Non è ancora chiaro se e come i proprietari di seconde case oggi sfitte o inutilizzate potranno beneficiare del programma. Al momento è saltato, infatti, un emendamento per dare un contributo alle ristrutturazioni private con vincolo di destinazione d'uso ad affitti calmierati. Un incentivo oggi riconosciuto in Friuli-Venezia Giulia, regione che eroga sussidi a fondo perduto per rinnovare le abitazioni private, a patto di affittarle e applicare canoni agevolati per almeno cinque anni. Anche per il “bonus volumetria”, previsto per gli alloggi a canone calmierato, bisognerà verificare a livello locale se sarà concesso anche ai proprietari privati farvi ricorso. Per le imprese, l'incentivo è costituito da un pacchetto di significative semplificazioni procedurali, fra le quali la Scia semplificata. Consentita per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione relativi all'edilizia residenziale pubblica e sociale. Per velocizzare i tempi, l'iter autorizzativo deve chiudersi entro 30 giorni (si sale a 40 giorni se è coinvolta la tutela di interessi sensibili come ambiente, paesaggio, beni culturali o salute). Se entro questo termine l'amministrazione non si pronuncia, non partecipa o esprime un dissenso non motivato o non pertinente rispetto all'oggetto della procedura, il suo assenso si considera acquisito (con obbligo di adozione della pratica entro i successivi cinque giorni). È saltato, per ora, il canale preferenziale delle procedure semplificate solo ai fondi esteri: l'accesso alle agevolazioni è stato equiparato per tutti gli operatori, anche se resta ferma la soglia minima di un miliardo di euro per singolo intervento. Una cifra che limita il campo ai grandi gruppi immobiliari e che, secondo gli operatori del settore, rischia di escludere molti progetti di media dimensione. Un punto critico riguarda la nomina del “super commissario”, cui sarebbero delegati questi ampi poteri. Una scelta che non piace né alle amministrazioni locali, né agli esperti della materia perché si fatto potrebbe operare in deroga sia ai piani regolatori, urbanistici e paesaggistici sia a parametri oggettivi. Ci sarà, per esempio, una fase di ricognizione e censimento degli immobili residenziali pubblici già esistenti per decidere quali possono essere recuperati e quali, invece, indirizzati all'edilizia convenzionata per i privati. I parametri, infatti, sarebbero vaghi. «Noi abbiamo chiesto un comitato tecnico per definire linee guida, valori e parametri oggettivi per individuare gli interventi praticabili» sottolinea Sandro Catta, consigliere dell'Ordine degli ingegneri. «Altrimenti chi e come sceglie se fare il recupero di un immobile o un investimento privato?». Per ammorbidire il vincolo del 70% dell'investimento su case a prezzi calmierati, ritenuto poco profittevole per una ditta e attrarre investimenti privati, un emendamento della maggioranza punta a introdurre più destinazioni d'uso, anche non residenziali, modificando la base di calcolo. Se definitivamente approvato, consentirà di realizzare anche strutture diverse da quelle abitative, come alberghi, negozi e uffici. Prevista anche una fetta (fra il 5% e il 15%) per start-up, microimprese, coworking, commercio di prossimità, artigianato urbano e servizi di quartiere. Il rischio, stando ai contrari, è di snaturare l'intervento di edilizia pubblica o convenzionata per chi ha bisogno di un'abitazione e lasciare aperta la porta a deroghe per spazi più commerciali. Il nodo risorse Resta da definire il quadro delle dotazioni. Fra risorse che entrano ed escono, il perimetro non è ancora chiaro. È saltato, per esempio, l'emendamento che dirottava 1,2 miliardi del piano Pnnr per l'efficienza ferroviaria alla riqualificazione degli alloggi popolari. In sospeso, quindi, almeno per ora, anche il fondo per gestirli (“Patrimonio casa” attraverso Cassa depositi e prestiti). Per l'edilizia residenziale pubblica, quindi, al momento sono confermati 970 milioni di euro spalmati in cinque anni (116 milioni di euro nel 2026, 216 milioni nel 2027, 228 milioni nel 2028, 180 milioni nel 2029 e altri 230 milioni nel 2030). A questa somma, stando alle indicazioni attuali, si aggiunge il 50% delle risorse del Fondo sociale per il clima sempre destinate al sostegno delle famiglie vulnerabili per la componente di edilizia residenziale pubblica. Il decreto prevede, inoltre, la possibilità di destinare al programma fino a 500 milioni di euro l'anno dal 2027 al 2030 e fino a 700 milioni di euro annui dal 2031 al 2034. Ma bisogna vedere dove si reperiranno. Mutui per l'acquisto prima casa Il piano casa non interviene sulle condizioni di mercato dei mutui. Restano le agevolazioni per il finanziamento per l'acquisto di una prima casa sul mercato libero mentre il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap è stato rifinanziato su base pluriennale fino al 2027, per consentire una pianificazione stabile. Oggi, circa un mutuo su cinque stipulato in Italia beneficia di questo strumento che permette alle banche di erogare fino al 100% del valore dell'immobile riducendo l'esposizione al rischio, grazie alla copertura statale (il limite massimo del finanziamento assistito è di 250 mila euro). L'immobile comprato, però, deve essere adibito ad abitazione principale e non appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9). Riconfermati i criteri odierni: possono accedere a questo sostegno solo under 36, giovani coppie (nucleo costituito da almeno due anni, almeno uno dei due componenti under 36), nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi Iacp e famiglie numerose (tre o più figli minori di 21 anni), secondo soglie Isee crescenti. La garanzia base è del 50% della quota capitale ma chi ha un Isee stabile e qualificato o in presenza di almeno cinque figli (o più) può avere coperture più estese (rispettivamente, fino all'80% e al 90%). Fondo morosità incolpevole Scatta anche un fondo di garanzia destinato agli inquilini degli alloggi di edilizia residenziale pubblica che si trovano in una situazione di morosità incolpevole ovvero per chi non riesce a far fromte al canone per cause sopravvenute non dipendenti dalla sua volontà come perdita del posto di lavoro o malattia. Lo strumento coprirà il rischio di morosità incolpevole e il deposito cauzionale dei contratti, subentrando all'inquilino in difficoltà. Assegnazione 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027 (secondo i critici, troppo pochi per il numero di sfratti in aumento). Ma è previsto che sarà alimentato attraverso una quota dei canoni di locazione degli stessi alloggi popolari (le modalità saranno definite con un successivo decreto del Mit, di concerto con il Mef, entro 60 giorni dal varo del piano ovvero il 6 settembre). Spese notarili Fra le misure del piano casa, c'è anche il dimezzamento delle spese notarili ma il testo del decreto chiarisce i limiti del beneficio: “gli onorari notarili relativi a tutti gli atti stipulati nell'ambito degli interventi di edilizia convenzionata del terzo pilastro - compravendite, locazioni e mutui fondiari - sono ridotti della metà”. Si tratta, quindi, di un'agevolazione circoscritta ai soli alloggi realizzati nell'ambito dei programmi di edilizia integrata: abitazioni che, al momento, non esistono ancora. Chi ne beneficia di più: la mappa per città Secondo le stime correnti, nel 2025, la spesa media mensile delle famiglie italiane è stata pari a circa 2.780 euro, di cui oltre un terzo destinato a casa e utenze. Un'incidenza che supera i mille euro al mese, confermando il peso strutturale del costo dell'abitare sul bilancio familiare. Quando la spesa abitativa supera un terzo del reddito mensile, infatti, si entra in un'area di criticità che la rende insostenibile a medio-lungo termine. In molte grandi città della penisola, questo limite è stato già superato. Dunque, si può fare una mappa delle città più favorite (almeno sulla carta) dalle novità del piano casa. Nella prima fascia, si trovano Milano (dove la spesa media mensile per la casa sfiora il 47% e presenta un costo medio per l'affitto pari a 1.300 euro ovvero quanto uno stipendio normale). E ancora, Firenze (spesa abitativa al 45%), Bologna (al 38%) e Roma (al 36%). Per chi lavora o studia qui, l'impatto delle nuove misure potrebbe essere massimo. Nella seconda fascia di difficoltà nell'accesso alla casa, entrano Torino e Napoli. Qui, il “sollievo” promesso potrebbe essere alto. Per altri centri urbani dove i prezzi di mercato sono robusti ma più contenuti, come Bari, Palermo, Genova e Venezia l'effetto dovrebbe essere medio. Bisognerà, però, attendere il varo definitivo del piano casa per capire le novità concrete e gli interventi effettivi a livello locale.

«Regole urbanistiche da rivedere per facilitare l’avvio del Piano casa»

Ascolta la versione audio dell'articolo 3' di lettura English Version Translated by AI. For feedback, please contact english@ilsole24ore.com «È una sfida, perché con rendimenti di alcuni bond governativi al 4% bisogna garantire a chi investe un ritorno sopra il 6. Per farlo sarà necessario ridurre i rischi, accelerare le procedure e ottimizzare la capacità produttiva per ridurre i costi di costruzione, ma anche fare qualche altro intervento normativo che consenta la messa a terra di questi investimenti». Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, ha più volte salutato il Piano casa come l’avvio di una vera politica industriale per il settore. Per dare più respiro alla gamba privata, però, qualche correttivo è necessario. Chiedilo al Sole Le domande sono suggerite automaticamente da 24Ore AI sulla base del contenuto visualizzato. Domande di approfondimento generate da 24Ore AI Partiamo dagli aspetti positivi. Loading... Al Piano vanno diversi meriti. Viene affrontata con un programma strutturato una sfida che non è solo sociale ma è anche industriale, perché fare le case dei lavoratori significa migliorare la capacità produttiva del Paese. Poi, finalmente ci si occupa di quella fascia grigia di famiglie che era rimasta nel limbo. Ancora, si punta a valorizzare il patrimonio pubblico, attraverso il fondo housing coesione. E si creano i presupposti per costruire ampi progetti di verarigenerazione urbana, non solo di edilizia residenziale, ma anche con altre destinazioni d’uso. Quali sono, invece, i vincoli che andavano eliminati? Il limite del miliardo per gli investimenti che accedono alle semplificazioni urbanistico-amministrative è rimasto. Noi, invece, avevamo chiesto che il miliardo fosse investito su più progetti almeno nello stesso ambito territoriale. Il problema è che in Italia i progetti singoli da un miliardo sono pochi. In questo modo si riduce la platea delle operazioni potenziali.

Dall’affitto alla proprietà: la sfida che il Piano Casa non raccoglie

Roma, 2 lug – Il Piano Casa è legge e, almeno sul piano del problema individuato, parte da un dato reale: in Italia la casa è un’emergenza sociale. Il governo mette in campo una copertura di 10 miliardi di euro e promette oltre 100mila alloggi in dieci anni, di cui 60mila attraverso il recupero del patrimonio Erp oggi non assegnabile, più housing sociale, edilizia convenzionata a prezzi calmierati e coinvolgimento dei privati. La platea individuata è quella di giovani coppie, studenti, lavoratori fuori sede, separati, insegnanti, personale sanitario e forze dell’ordine: cioè quella fascia — la “zona grigia“, l’ha definita il premier — che non rientra nell’edilizia popolare ma non riesce più a reggere il mercato. Il Piano Casa, piano ambizioso ma limiti evidenti Non è poco, perché almeno si rimette la questione abitativa al centro dopo anni di silenzio. Il recupero del patrimonio Erp inutilizzato è la parte più seria del provvedimento: prima di costruire altro, bisogna rimettere in funzione ciò che Stato ed enti locali hanno lasciato marcire per decenni. L’obiettivo è ambizioso — 60mila alloggi popolari da restituire al mercato tramite un programma straordinario, un commissario dedicato e semplificazioni procedurali — e per la prima volta si accompagna a strumenti come il riscatto degli alloggi pubblici e il rent to buy, pensati per trasformare l’assegnazione precaria in stabilità. È un cambio di paradigma rispetto a decenni in cui l’edilizia pubblica è stata trattata come un costo da contenere e non come un’infrastruttura sociale da valorizzare. Il limite del Piano resta però evidente: non rompe la dipendenza dal mercato, prova solo a renderla meno brutale. Gli immobili convenzionati dovranno costare almeno il 33% in meno rispetto ai valori di mercato, ma se il mercato è già drogato da rendita, turismo e salari fermi da vent’anni, anche lo sconto rischia di essere una medicina che cura il sintomo senza toccare la causa. Qui si vede la continuità con il Salva Casa del 2024, che aveva abbassato i criteri minimi di abitabilità: monolocali da 20 metri quadrati per una persona, 28 per due, altezze interne ridotte fino a 2,40 metri in determinate condizioni. Il problema non è soltanto tecnico ma politico: prima si è abbassata l’asticella di ciò che può essere chiamato casa, e ora si interviene per calmierare l’accesso a un mercato che quella stessa riduzione degli standard rischia di normalizzare invece di correggere. Gli italiani devono tornare proprietari di casa Chi governa parla, giustamente, di famiglia, natalità e radicamento. Ma la forma urbana che il mercato sta producendo resta pensata per individui soli, mobili, provvisori. Venti metri quadrati possono essere presentati come soluzione transitoria per studenti o giovani lavoratori, ma se diventano lo standard implicito raccontano un modello preciso: meno spazio, meno prospettiva, meno famiglia, meno comunità. Una politica che si richiama alla radice nazionale e comunitaria del vivere insieme non può accontentarsi di amministrare questo ribasso: deve indicare una soglia di dignità sotto la quale non si scende, e lavorare perché l’offerta cresca in qualità, non solo in quantità. Il punto vero, allora, resta la proprietà della prima casa. Non come culto piccolo-borghese del mattone, ma come libertà concreta e come argine alla precarietà imposta dal mercato degli affitti. Non a caso l’Economist, nel 2020, aveva definito l’ossessione per la proprietà della casa un errore della politica economica occidentale, vedendola come un ostacolo alla piena mobilità del lavoro e del capitale. È la confessione involontaria di una visione del mondo che l’Italia ha il dovere di respingere: l’uomo radicato, proprietario, legato a un luogo, è meno disponibile alla mobilità totale richiesta dal mercato globale. A quella visione si contrappone una tradizione italiana concreta, quella del piano Fanfani e dell’Ina-Casa del dopoguerra, che aveva fatto della casa in proprietà uno strumento di coesione nazionale e di ascensore sociale per intere generazioni di lavoratori. È a quella lezione che una vera politica della casa dovrebbe ispirarsi. Orientare la proprietà verso l’interesse della comunità Un segnale in questa direzione arriva non dal governo centrale ma dal territorio. A Genova, il nuovo Accordo Territoriale per i contratti a canone concordato, firmato da Confabitare, Unsicasa e Assocasa, introduce per la prima volta in Italia un meccanismo che premia chi riconverte un immobile da struttura extralberghiera a locazione residenziale ordinaria, con un aumento di valore locativo riconosciuto a chi sceglie il lungo termine, e sostituisce i vecchi parametri catastali con i metri utili certificati dall’Attestato di Prestazione Energetica. È un modello che andrebbe esteso su scala nazionale: non un ennesimo incentivo generico, ma una misura mirata a restituire ai residenti gli alloggi sottratti dalla proliferazione degli affitti brevi, senza penalizzare la proprietà ma orientandola verso l’interesse della comunità. Per questo la battaglia sulla casa non può fermarsi all’edilizia sociale o al canone calmierato. Sono strumenti utili, ma non bastano. Occorre una politica nazionale dell’abitare che tenga insieme tre leve: recuperare fino in fondo le case popolari senza limitarsi a un intervento di facciata, contenere la turistificazione dei centri storici premiando la locazione lunga come fa l’accordo di Genova, e riportare al centro l’accesso popolare alla proprietà. Il mutuo sociale, da questo punto di vista, era e resta la proposta più coerente con questa impostazione: pagare una rata sostenibile per diventare proprietari, non per restare eternamente dipendenti dalla rendita o dal canone concordato di qualcun altro. Un Piano Casa fermo a metà strada Il Piano Casa, dunque, è un inizio positivo solo se apre davvero questa strada. Se invece resta dentro la stessa logica correttiva del Salva Casa — riduzione degli standard, interventi sul mercato, forte dipendenza dall’iniziativa privata — rischia di produrre effetti più limitati delle sue stesse ambizioni. Il nodo di fondo è che il problema abitativo italiano non è solo quantitativo, ma qualitativo e identitario: riguarda il rapporto tra redditi, prezzi, disponibilità reale di alloggi e destinazione d’uso del patrimonio esistente. Regolare con più decisione gli affitti brevi, incentivare davvero la locazione stabile e ampliare senza scorciatoie l’offerta pubblica sono i passaggi che mancano ancora. Solo così la casa smette di essere un segmento qualsiasi dell’economia e torna a essere ciò che è sempre stata per una comunità nazionale: l’infrastruttura sociale su cui si fondano radicamento, natalità e stabilità. Sergio Filacchioni