Firenze: città d'arte sempre più inabitabile, urgente rigenerazione

Firenze, la città d’arte che resta bellissima da vedere, ma sempre più difficile da abitare

Firenze è sempre bellissima da guardare, con cupole, piazze e campanili riconosciuti nel mondo. Ma nel centro storico si consuma uno svuotamento sociale. Marco Massa, urbanista, descrive la città come «una conchiglia vuota, bella fuori ma vuota dentro perché il paguro se n’è andato». I monumenti restano, ma la vita quotidiana arretra: residenti, attività storiche e funzioni collettive vengono spinti altrove. LE FERITE AL PROFILO URBANO fiorentino sono solo la superficie visibile di un processo più profondo. Un’antenna può ferire una visuale, un volume alterare un profilo, una gru diventare paesaggio provvisorio per vent’anni. Ma sotto si muovono aumento dei prezzi, affitti brevi, allontanamento dei residenti, scomparsa delle attività storiche, funzioni pensate per chi passa e non per chi resta. «Le trasformazioni in superficie sono solo un effetto, un primo livello di lettura», commenta Massa, «Per capire davvero che cosa accade bisogna scendere dai tetti al piano terra, e poi dentro gli edifici». PER GRAZIA GALLI – giornalista nonché autrice insieme al fotografo Massimo Lensi del libro La filosofia del Trolley e promotrice di «Progetto Firenze» – i mutamenti del paesaggio architettonico non sono soltanto «la punta di un iceberg», ma il segnale che si sta guardando «l’iceberg sbagliato». Se Firenze avesse solo il problema dei coni visivi disturbati da antenne o architetture non condivise, «sarebbe una città felice». Il nodo è un altro: «La trasformazione turistica è un motore di estrazione e di frantumazione sociale, di corrosione dei legami e dei saperi». È una dinamica che entra nelle case e nei condomini, ’città in miniatura’ fatte di proprietà private, parti comuni e relazioni quotidiane, in cui quello che ciascuno fa nella propria dimensione privata può produrre effetti negativi sugli altri. IL PROBLEMA ABITATIVO NON RIGUARDA solo Firenze, ma qui è più visibile: la conservazione blocca cambiamenti utili alla comunità, mentre ciò che alimenta turismo e rendita trova spesso più spazio. Galli parla di una cultura arrivata «ai livelli di necrofilia»: difficile depavimentare una piazza o installare pannelli solari; più facile accettare ciò che porta valore immobiliare. ANCHE DMITRIJ PALAGI, consigliere comunale di Sinistra Progetto Comune, legge il fenomeno come un processo sistematico. «Non si tratta di perdere singoli edifici o singoli orizzonti», dice. L’ex Ospedale Militare di San Gallo, trasformato per larga parte in uso turistico-alberghiero, e l’ex cinema Fulgor passato alla Fondazione CR Firenze sono due esempi di una stessa rinuncia: «Ogni volta che il pubblico non usa i propri poteri, la rendita vince». È qui che la parola “rigenerazione” cambia significato. Non riguarda solo grandi cantieri o nuovi volumi, ma il destino degli spazi che custodivano la vita di quartiere. Un edificio abbandonato può tornare accessibile, certo. Ma può anche rientrare nel circuito della rendita e diventare un servizio per chi consuma la città più che per chi la abita. È in questo scarto che la città si svuota: non quando un luogo viene recuperato, ma quando torna in vita con un uso che non ricostruisce legami. IL FENOMENO DELLE PALESTRE h24 negli ex cinema e teatri racconta bene questo slittamento. L’ex Teatro Goldoni e la vecchia sala del cinema Manzoni diventeranno nuovi spazi per allenarsi ventiquattr’ore su ventiquattro. Il problema non è lo sport, né il recupero di luoghi abbandonati. Il problema è che spazi nati per la cultura e la socialità vengono assorbiti da funzioni commerciali continue. La città che “non dorme mai” può apparire più dinamica, ma rischia di essere semplicemente più disponibile al mercato. ANCHE QUANDO IL RECUPERO sembra conservare una funzione collettiva, resta la domanda decisiva: perché il destino di spazi strategici passa così spesso attraverso fondazioni, fondi o soggetti privati, invece che da una regia pubblica? Quando una casa diventa alloggio breve, un cinema palestra, un ex spazio pubblico funzione privata, non si perde solo bellezza. Si perde sovranità collettiva sulla città. Per Galli serve una «pulizia della semantica» per distinguere residenti, residenti temporanei, consumatori, locazioni brevi, abitare stabile. «E servono norme che rendano non conveniente lasciare immobili sfitti o destinarli a usi diversi dall’abitare». LA SENTENZA DEL TAR che ha respinto i ricorsi contro le restrizioni comunali sugli affitti brevi mostra che gli enti locali possono ancora agire. Il problema è se lo fanno tardi o se scelgono di non usare fino in fondo gli strumenti disponibili. «Casa, affitti brevi, spazi culturali, antenne: in tutti questi casi la tendenza è che il Comune si fa da parte e delega a soggetti che non rispondono alla cittadinanza», sostiene Palagi. La questione non riguarda più solo l’area Unesco: si estende lungo le linee della tranvia, nei comuni della provincia e nell’intera area metropolitana. LE ALTERNATIVE, allora, non sono solo tecniche: moratorie, demanio comunale per l’edilizia pubblica, partecipazione, mappatura del patrimonio storico. Galli riassume: «Dobbiamo ricominciare a usare gli strumenti di governo della comunità che contemperano i diversi interessi, evitando che la parte, cioè il mercato, diventi il tutto». Palagi aggiunge che «la residenza deve essere un’alleata per alimentare i conflitti, non un ostacolo per chi governa». DENTRO LA CONCHIGLIA VUOTA non c’è solo il problema di chi resta dentro e chi viene spinto fuori. C’è il conflitto su chi decide il destino della città: residenti, istituzioni, fondi immobiliari, piattaforme turistiche. Firenze può continuare a presentarsi come patrimonio Unesco e diventare sempre meno abitabile. Ma una città non coincide con il suo profilo urbano. Si misura nelle case che restano abitate, nei servizi che resistono, negli spazi comuni che non diventano consumo, nella possibilità per chi la vive di partecipare alle decisioni che la trasformano.

Ricomporre visioni di città

Un volume che, attraverso le testimonianze dirette di amministratori e tecnici, ricostruisce quindici anni di politiche urbane italiane, mettendo in luce la distanza tra strategie nazionali, strumenti di finanziamento e capacità dei Comuni di governare le trasformazioni delle città. Ci sono rapporti tecnici che restano confinati agli addetti ai lavori e rapporti che, pur nascendo come strumenti di lavoro per amministratori e uffici tecnici, finiscono per dire qualcosa di più ampio sul modo in cui lo Stato italiano governa, o non governa, le proprie città. Ricomporre visioni di città, pubblicato da IFEL nella collana Trasformazioni Urbane e curato da Federico Sartori e Dalila Riglietti con il contributo di Mecenate 90, appartiene alla seconda categoria. Sotto la veste di un lavoro di documentazione su politiche urbane, coesione e PNRR, il rapporto restituisce un quindicennio di tentativi, spesso disorganici, di dare all’Italia una politica nazionale per le città, e lo fa attraverso un metodo insolito per questo tipo di pubblicazioni: non le tabelle aggregate degli osservatori nazionali, ma le voci dirette di sindaci, assessori e dirigenti tecnici di nove città, da Bologna a Napoli, chiamati a raccontare come quella politica, sul territorio, si sia effettivamente tradotta in scelte. Il titolo è già un programma. Ricomporre significa ammettere che qualcosa si è scomposto, e il rapporto lo individua con chiarezza nella distanza tra la retorica della rigenerazione urbana, che da almeno un decennio informa i documenti strategici europei e nazionali, e la frammentazione degli strumenti attraverso cui quella rigenerazione viene concretamente finanziata e attuata. Il volume ricostruisce la genesi di questa frammentazione a partire dai primi programmi di riqualificazione urbana degli anni Novanta, passando per la stagione dei Contratti di quartiere e i Programmi integrati, fino ad arrivare, negli ultimi anni, alla sovrapposizione tra fondi di coesione europea, PON Metro, PN Metro Plus e, infine, PNRR: una sequenza di strumenti che si sono succeduti senza mai comporsi in una politica urbana nazionale stabile, lasciando ai Comuni il compito di adattarsi di volta in volta a regole di accesso, tempistiche e priorità decise altrove. Il volume è costruito in tre parti che meritano di essere lette come un unico ragionamento più che come sezioni indipendenti. La prima ricostruisce la cornice delle politiche urbane europee e nazionali, dalla nascita dell’Agenda urbana europea fino all’intreccio, negli ultimi anni, tra fondi di Coesione e PNRR, tracciando quindici anni di provvedimenti nazionali sulle città che raramente si sono succeduti secondo una logica coerente. È una parte utile proprio perché resiste alla tentazione di raccontare il PNRR come un punto di partenza, mostrando invece come il Piano si innesti su una stratificazione di strumenti precedenti, spesso mai del tutto conclusi né valutati, che continuano a produrre effetti sul modo in cui i Comuni oggi si rapportano ai nuovi fondi disponibili. La seconda parte, quella su cui si concentra la maggior parte del volume, raccoglie le prospettive di nove città raggruppate in tre contesti regionali: l’Emilia-Romagna di Bologna, Parma e Modena, la Toscana di Firenze, Livorno e Pistoia, la Campania di Napoli, Benevento e Salerno. La scelta di non limitarsi alle grandi aree metropolitane, includendo capoluoghi di dimensione media come Pistoia o Benevento, è probabilmente la decisione editoriale più significativa del rapporto, perché permette di verificare se le tensioni individuate valgano solo per le città più strutturate o attraversino l’intero sistema urbano italiano indipendentemente dalla scala. Le interviste raccolte, del resto, non si limitano al racconto dei progetti finanziati, ma restituiscono anche il punto di vista degli amministratori sui vincoli procedurali, sulle difficoltà di coordinamento tra uffici e sulla percezione, spesso esplicita, di rincorrere un’agenda decisa altrove più che di guidarla. È in questo secondo blocco che si inserisce l’analisi del PNRR, trattato non come un’anomalia ma come l’ultimo, più imponente, capitolo di questa storia. I numeri aggregati raccontano un afflusso di risorse senza precedenti verso i territori: nel solo perimetro campano analizzato nel volume, oltre 12 miliardi di euro assorbiti, pari a più di 2.250 euro per abitante. Ma è nei nove casi di studio, non nei totali regionali, che il rapporto individua il vero nodo, quello che le sintesi ministeriali tendono a lasciare in ombra: la distanza, cioè, tra le risorse che un Piano nazionale fa atterrare su un territorio e la quota di quelle risorse che l’amministrazione di quel territorio governa effettivamente in prima persona. A Napoli, città che riceve tre miliardi di euro di finanziamenti PNRR distribuiti su oltre quattromila progetti, il Comune ne amministra direttamente solo una parte minoritaria; a Benevento la sproporzione è ancora più marcata. Sono numeri che il rapporto non enfatizza in chiave polemica, restituendoli piuttosto come materiale di lavoro, ma che parlano da soli a chi li legge con un minimo di attenzione amministrativa. La terza parte, meno citata ma non meno rilevante, prova a tirare le conclusioni assumendo il Comune come nodo di ricomposizione delle politiche urbane, l’ente cioè che nella pratica amministrativa quotidiana si trova a dover tenere insieme strumenti, fondi e tempistiche pensati altrove. È qui che il rapporto propone alcune piste operative per governare questa complessità, dal rafforzamento delle strutture di missione interne fino a una maggiore stabilità degli strumenti di finanziamento nel tempo, prima di approdare, nelle pagine finali, alla sintesi interpretativa più originale del volume: quattro tensioni che, secondo gli autori, attraversano oggi qualunque politica urbana in Italia, indipendentemente dal colore politico dell’amministrazione o dalla dimensione della città. Una prima tensione oppone la visione strategica di medio periodo alla logica di spesa imposta da un Piano scandito da milestone e target trimestrali, che ha spinto molte amministrazioni a inseguire le opportunità di finanziamento più che a costruire un disegno urbano autonomo. Vi si affianca la frammentazione delle politiche settoriali, urbanistica, sociale, abitativa, ambientale, chiamate a misurarsi con problemi urbani che per loro natura sono integrati e non si lasciano governare per compartimenti stagni. Più scomoda, politicamente, è la tensione che mette a confronto le responsabilità crescenti attribuite ai Comuni con le loro capacità amministrative reali, spesso insufficienti a reggere il carico di coordinamento e rendicontazione che il nuovo modello di governance richiede. Resta, infine, il nodo del ruolo che dati e conoscenza tecnica giocano nelle scelte urbane, con il rischio che modelli previsionali e infrastrutture informative, per quanto necessari, finiscano per sostituirsi silenziosamente alla deliberazione politica, spostando altrove il luogo reale della decisione. Non è un caso che tra i temi ricorrenti nei casi di studio compaia con insistenza l’edilizia residenziale pubblica: a Napoli oltre un terzo dei progetti PNRR di trasformazione territoriale riguarda l’edilizia sociale, a Benevento la quota supera la metà. È il settore in cui le quattro tensioni si sommano con più evidenza. La casa pubblica è infrastruttura sociale di lungo periodo, eppure si trova vincolata a un cronoprogramma europeo che ne scandisce i tempi; richiede manutenzione ordinaria costante, e però compete per gli stessi fondi straordinari destinati alla rigenerazione; è terreno di diritti soggettivi degli assegnatari, ma sempre più spesso anche variabile di un processo decisionale che si consuma altrove rispetto agli enti che quel patrimonio gestiscono quotidianamente. Anche le città della Toscana e dell’Emilia-Romagna, pur muovendosi in contesti amministrativi generalmente più solidi di quelli campani, restituiscono varianti dello stesso schema: Bologna e Firenze, città con uffici tecnici storicamente più strutturati, riescono a governare quote più ampie dei propri interventi, ma anche lì il rapporto segnala tensioni analoghe tra la programmazione di lungo periodo, costruita in anni di piani strategici comunali, e la logica emergenziale imposta dai tempi del PNRR. È un dato che conferma come le quattro tensioni non siano il sintomo di un’arretratezza amministrativa localizzata, ma una caratteristica strutturale del modo in cui il Piano nazionale si è innestato sulle autonomie locali italiane, dal Nord al Sud, indipendentemente dalla qualità pregressa delle amministrazioni coinvolte. Il valore civico di un rapporto come questo, al di là della sua funzione tecnica per gli addetti ai lavori, sta proprio nell’aver reso leggibile, attraverso il racconto diretto di chi amministra, un problema che i grandi numeri nazionali tendono a nascondere: che la qualità di una politica urbana non si misura solo dalle risorse stanziate, ma dalla distanza, spesso enorme, tra chi decide dove va la trasformazione di una città e chi quella trasformazione la vive ogni giorno. Colmare quella distanza, più che accelerare ulteriormente la spesa, dovrebbe essere il criterio con cui si giudicherà, tra qualche anno, se questa stagione di investimenti straordinari avrà lasciato alle città qualcosa di più della somma dei cantieri completati in tempo, e se il metodo scelto da IFEL, dare la parola diretta a chi amministra invece di limitarsi ai numeri aggregati, diventerà uno standard anche per le prossime valutazioni sulla programmazione europea 2028–2034.

RIGENERARE LA CITTÀ SIGNIFICA LIBERARLA DAL PIANO

L’ex caserma De Sonnaz di Torino dimostra che il patrimonio rinasce quando proprietà, investimento e libertà d’uso sostituiscono il dirigismo urbanistico. La rigenerazione urbana viene presentata come l’ultima frontiera dell’urbanistica. Eppure, dietro questo linguaggio rassicurante si nasconde il più antico vizio della pianificazione: la pretesa di decidere dall’alto la vita di un luogo, le sue funzioni, gli investimenti ammissibili e perfino le trasformazioni consentite. La città viene così trattata come un oggetto da amministrare, anziché come il risultato delle scelte di individui, imprese e famiglie. Programmi, fondi, premi volumetrici, obblighi e deroghe diventano gli strumenti con cui il potere pubblico pretende di governare ogni trasformazione urbana. Chi possiede un immobile può intervenire soltanto dopo avere dimostrato che il progetto coincide con le preferenze dell’apparato amministrativo. Non dispone più liberamente del proprio bene: deve ottenere, volta per volta, ciò che dovrebbe spettargli per diritto. In tale contesto, il recupero dell’ex caserma De Sonnaz di Torino, trasformata nella nuova sede di Reply, offre un esempio di segno opposto. Un complesso militare di oltre ventimila metri quadrati, legato a una funzione ormai esaurita, è stato acquistato da un’impresa, restaurato e adattato a un uso contemporaneo. Il risultato non è un contenitore artificiale pensato per soddisfare qualche parola d’ordine politica, bensì un luogo di lavoro per circa ottocento persone, con laboratori, biblioteche e spazi flessibili. Il principio decisivo è stato indicato dai progettisti: recuperare senza forzare il luogo ad accogliere funzioni incompatibili. È una lezione che l’urbanistica pubblica fatica ad accettare. Gli edifici non hanno bisogno di essere salvati dalla politica. Hanno piuttosto bisogno di proprietari disposti a investirvi, di usi economicamente sostenibili e di regole che non trasformino ogni intervento in un percorso a ostacoli. È proprio questo equilibrio tra conservazione e libertà di trasformazione a caratterizzare l’indicato intervento torinese. La facciata ottocentesca è stata restaurata, gli alberi preesistenti sono rimasti e la struttura originaria continua a essere riconoscibile. Gli interni sono stati invece adattati alle esigenze dell’impresa. La tutela non ha imposto immobilità: la memoria del luogo è sopravvissuta perché l’immobile ha trovato una nuova funzione. Il passato non è stato cancellato, ma neppure usato come alibi per impedire il futuro. Il caso torinese chiarisce allora il punto: la tutela funziona soltanto quando consente all’edificio di restare vivo. Quando ogni modifica viene guardata con sospetto, il cambio di destinazione richiede anni e la conservazione viene separata dall’utilità, l’immobile non è protetto, ma condannato all’abbandono. Il proprietario continua a sostenerne imposte, manutenzione e responsabilità, senza poterlo adattare a nuovi usi. Il vincolo che ne impedisce l’impiego non salva il valore: lo consuma lentamente, fino a trasformare l’edificio in un rudere intoccabile. La rigenerazione comincia quando agli edifici viene restituita la possibilità di adattarsi ai bisogni che cambiano. Un ufficio può diventare abitazione, una caserma sede d’impresa, un capannone laboratorio; un immobile troppo grande può essere diviso, ampliato o ricostruito. Nessuna amministrazione è in grado di anticipare tutti gli usi che un quartiere potrà accogliere nel tempo. A scoprirli sono proprietari, imprese e cittadini, attraverso le loro scelte, gli investimenti e anche gli errori dai quali nasce ogni trasformazione reale. La città non è un museo amministrato da una commissione. Cambia insieme con i bisogni, le tecnologie, il lavoro e le preferenze. Fissarne una volta per tutte le destinazioni significa opporsi alla sua vitalità. Ogni piano invecchia rapidamente e ogni classificazione rigida ostacola le trasformazioni capaci di riportare attività, occupazione e valore nei luoghi abbandonati. Anche i cosiddetti incentivi meritano diffidenza. Ridurre gli oneri, aumentare gli indici edificatori o abbreviare le procedure non significa regalare qualcosa ai privati. Vuol dire restituire una parte delle facoltà che la pianificazione aveva sottratto. Ciò che la disciplina ordinaria rende impossibile torna accessibile soltanto a chi ottiene una deroga o entra nel programma pubblico. Non nasce così un mercato immobiliare libero, ma un mercato delle autorizzazioni, nel quale prosperano gli operatori più capaci di negoziare con la burocrazia. Peggio ancora quando la rigenerazione viene finanziata con denaro pubblico. I costi ricadono sui contribuenti, mentre le scelte restano nelle mani di amministratori, tecnici e grandi soggetti capaci di orientarsi tra bandi, convenzioni e tavoli negoziali. Il piccolo proprietario che vorrebbe recuperare un fabbricato, dividere un appartamento o trasformare un locale continua invece a essere soffocato da vincoli, tributi e permessi. La retorica della rigenerazione premia così chi ha accesso alle procedure e penalizza chi dispone soltanto del proprio immobile. La trasformazione, come detto, della citata ex caserma De Sonnaz nella nuova sede di Reply dimostra che l’investimento privato può salvare il patrimonio dall’abbandono, restituendogli una funzione e un futuro. Chi impiega risorse proprie deve misurarsi con costi, domanda, manutenzione e sostenibilità dell’intervento. Il rischio resta a suo carico. Quando si utilizzano risorse pubbliche, è invece più facile celebrare l’inaugurazione e lasciare ai contribuenti il peso delle scelte sbagliate. Alle istituzioni spettano compiti essenziali e circoscritti: garantire la sicurezza degli edifici, curare le infrastrutture e proteggere gli elementi di autentico valore storico e architettonico. Non spetta loro stabilire in anticipo ogni possibile uso degli immobili, né sostituirsi alle decisioni di proprietari e imprese. La città futura non nasce negli uffici della pianificazione, ma dalle iniziative di chi investe, trasforma e risponde delle proprie scelte. Il recupero della caserma torinese indica dunque una strada precisa. La rigenerazione urbana richiede certezza dei diritti di proprietà, norme comprensibili, autorizzazioni rapide e libertà di adattare gli edifici a nuove esigenze. Una città si rinnova quando gli immobili possono tornare a vivere. Resta immobile quando ogni trasformazione dipende da un piano, da una deroga o dal consenso discrezionale dell’amministrazione. Aggiornato il 15 luglio 2026 alle ore 11:31